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城里人可以购买农村宅基地房屋吗？
【我有问题问律师】
最近，我从机关退休了，和老伴儿合计到农村买个小院，呼吸新鲜空气，养养花、种种菜，安享晚年生活。可有的人却说，城市居民不可以购买农民的宅基地房屋。请问律师，这种说法有依据吗？
【律师解答】
首先要明确地答复您，按目前的相关规定，农村宅基地房屋只可以在同一个集体经济组织的成员之间买卖，城市居民的确不可以购买农民宅基地房屋。如果私下和农民签订所谓“购房合同”，将不受法律保护，也不可能拿到合法产权，面临很大风险。
早在1999年，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》进一步强调指出：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。同年，国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》，其中第十三条也明确规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。此外，最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条的规定：农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。
表面看来，放开农民宅基地房屋入市，可以增加农民“融资渠道”，甚至让农民的财富“迅速升值”，但实际上，国家严格限制宅基地在非集体经济成员之间的流动，正是为了保障农民的居住条件和居住安全，保护农民利益。宅基地是农民的基本福利制度，《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”对于多数农民而言，出售宅基地房屋后再次置业将比较困难，从而可能带来社会不稳定因素。因此，我国对农民宅基地房屋转让一直采取比较慎重的态度。另外，我国实行的是“房地一体”原则，即房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这也意味着，农村房屋在转让的同时，宅基地使用权也一并转让。但是，农村宅基地属于集体所有，农民只有使用权，而不享有处分权。
现在，我国正在33个地区推进农村土地“三项改革”的试点，包括土地征收、农村集体建设用地的流转和宅基地的使用，不过唐山并非试点地区。据媒体报道，宅基地下一步能不能在更大范围之间进行流转，相关事宜正在研究。在国家尚没有出台相关规定之前，仍要维持农村宅基地必须是集体组织成员内部的一种分配和集体组织成员内部之间的流转，城里人特别是工商资本是不能够进入到农村进行宅基地的交易和买卖的。
(作者董秀艳，司法部注册律师，河北省地税局公职律师；工作单位：丰润地税稽查局) |
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