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房子闲置未住，也要交纳物业费吗？
【我有问题问律师】
我有一套房子，闲置两年未住，而且今年也不打算入住。前不久，物业公司打来电话，通知我交纳2017年度的物业费。我认为，我没有享受物业服务，不该交纳物业费，即使交纳也应给予一定减免。请问律师，我的要求有法律依据吗？
【律师解答】
闲置房屋是否要足额交纳物业服务费，还是可以享受一定减免，关键看物业服务合同是怎样约定的。但以律师本人的司法实践来看，这种情况基本上都需要足额交纳物业服务费。以“房屋闲置没有享受物业服务”为由拒交物业费，法院不会支持。
2016年11月17日，市政府第33次常务会议审议通过了《唐山市物业服务收费管理实施办法》，该《办法》明确物业服务包括综合服务，物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理，公共秩序维护，公共卫生保洁服务，公共绿化养护服务等五类。物业服务费的构成包括物业服务成本(支出)、法定税费和物业企业的利润。其中，物业服务成本(支出)主要包括管理服务人员的工资，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业服务区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用以及物业企业办公费用等。很容易理解，物业费是为了服务全体业主而收取的费用，这些费用用于小区内电梯、水电气暖等共用设备的运行与养护，公共环境卫生的保洁和花草树木的养护等，个别业主不入住，基本上都不影响物业服务的提供，也几乎不会降低物业公司的成本开支。如果个别业主以“未享受物业服务”为借口不交纳物业服务费，以致影响到物业服务的提供，最终损害的是绝大部分业主的合法权益。
《物业管理条例》第七条也明确规定，业主在物业管理活动中，有按时交纳物业服务费用的义务。该《条例》第四十一条进一步规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。因此，闲置房屋是足额交纳还是部分交纳物业费，一定看清你的物业服务合同是怎样约定的。从实际情况来看，不论业主是否入住，几乎都是约定要足额交纳的。
业主违反物业服务合同约定，经督促仍逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉。2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。也就是说，业主以未享受(闲置房屋等)或无需接受相关物业服务(不用电梯等)等理由拒交物业服务费，法院将不予支持业主的此类诉求或抗辩。
(作者董秀艳，司法部注册律师，河北省地税局公职律师。工作单位：丰润区地税局) |
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